Για τα επόμενα 30 χρόνια υπάρχει τόση δουλειά στην Ελλάδα στον κλάδο μας, επισημαίνει ο αντιπρόεδρος και διευθύνοντας σύμβουλος της DIMAND, Δημήτρης Ανδριόπουλος.
Ο ίδιος προβλέπει ότι το 2023 και το 2024 θα είναι δύο δύσκολες χρονιές για όλους τους κλάδους. Θα επιβιώσουν όσοι προσαρμόζονται. Ειδικά στον χώρο των αναπλάσεων και των κατασκευών γραφείων, πρόσθεσε ότι μεταφράζεται ότι όποιος δεν κάνει πράσινο πραγματικό κτίριο, δηλαδή βιοκλιματικό, ενεργειακά αποδοτικό, χαμηλής κατανάλωσης ή μηδενικής κατανάλωσης αύριο, με φιλικά υλικά στο περιβάλλον, προσέχοντας και το κόστος δεν έχει πιθανότητα να επιζήσει.
Ο κύριος Ανδριόπουλος, γνωστός «γηπεδολόγος», αφού έχει κατασκευάσει όλα τα σύγχρονα γήπεδα της χώρας, μοιράζεται στo 14ο επεισόδιο του Podcast ‘’Βαβέλ’’, τα μυστικά της επαγγελματικής του πορείας, αλλά και τις ανησυχίες του για το μέλλον της οικονομίας.
Περιγράφει την σύλληψη και την πορεία κατασκευής εμβληματικών έργων όπως το Μινιόν στην Αθήνα και ο Πύργος του Πειραιά, αλλά αναφέρεται και σε δύο μεγάλες αναπλάσεις που αποτελούν μεγάλη πρόκληση. Η μια αφορά τους χώρους πέριξ του σταδίου Καραισκάκης και του Σταδίου Ειρήνη και Φιλίας και η δεύτερη στον Βοτανικό.
Στην συνεντευξή του ο κ. Ανδριόπουλος περιγράφει «το τεστ του σουπλά», όταν με ένα απλό τεστ στο καφέ ή στο εστιατόριο κάνεις υπολογισμούς στο σουπλά για το αν βγαίνει οικονομικά το έργο. Μιλάει επίσης και για τα κριτήρια που πολλές φορές χρησιμοποιούνται για την αξιοποίηση ενός κτιρίου. «Υπάρχουν παλιά εργοστάσια, όπως ο Παπαστράτος που μας μίλησαν. Υπάρχουν άλλα που δεν σου μιλάνε. Τα βουβά κτίρια», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Το πλήρες κείμενο της συνέντευξης του Διευθύνοντος Συμβούλου της Dimand Δημήτρη Ανδριόπουλου στο Podcast ΒΑΒΕΛ και τον Νίκο Φιλιππίδη
ΝΦ: Γεια σας κύριε Ανδριόπουλε.
ΔΑ: Γεια σας.
ΝΦ: Προσωπικά, και νομίζω σε πολλούς, έκανε μεγάλη εντύπωση μέσα στον οικονομικό χαμό όλο αυτό, η επιλογή σας να βάλετε την εταιρεία σας, Dimand στο χρηματιστήριο. Τρέχετε έτσι γενικά να βγαίνετε μπροστά στα πράγματα ή μόνο έχει να κάνει με τα εταιρικά; Έτσι ξεκινήσατε την καριέρα σας, την επαγγελματική;
ΔΑ: Κοιτάξτε, αυτό δεν είναι ούτε ένας έτσι συλλογισμός, ούτε ένας στρατηγικός στόχος. Πιστεύω κάθε άνθρωπος περνώντας από την παιδική ηλικία στην εφηβεία, μεγαλώνει σε κάποιο περιβάλλον, του δημιουργούνται κάποιες έτσι επιδιώξεις και όνειρα και εμένα, εκεί όταν άρχισα να καταλαβαίνω καλύτερα τον εαυτό μου, στα 14-15-16 μεγαλώνοντας σε ένα πολύ αυστηρά θρησκευτικό περιβάλλον θέλησα να ζήσω και μία διαφορετική λίγο ζωή που δεν έχει μόνο εκκλησία, μοναστήρια, εξομολόγηση και προσήλωση, αλλά έχει και μία περισσότερη κοσμικότητα. Οπότε αυτή η επιθυμία και δουλεύοντας συγχρόνως την οικογενειακή επιχείρηση, μου έβγαλε αυτό που λέμε από μέσα μου, το ένστικτο της πώλησης που οδηγεί σε ένα όφελος, αυτό που λέμε χαρτζιλίκι σε εκείνη την εποχή και σε εκείνη την ηλικία, που οδηγεί σε μερικές ακόμα απολαύσεις. Έτσι, σας περιγράφω με ποιο τρόπο μέσα μου ανακάλυψα ότι είχα το χάρισμα να επικοινωνώ κάτι το οποίο πρώτα πιστεύω ο ίδιος και μετά αυτό που λέμε, το πουλάω σε κάποιον.
ΝΦ: Αυτά ήταν, ξεκίνησε, τα χρόνια της Πάτρας.
ΔΑ: Αυτά είναι τα χρόνια της Πάτρας στην οικογενειακή επιχείρηση.
ΝΦ: Τι είδους επιχείρηση;
ΔΑ: Όπου πουλάγαμε ζαχαρώδη προϊόντα στα περίπτερα και εγώ έκανα και τη διανομή, αλλά συγχρόνως, επειδή ήμασταν στον κεντρικό δρόμο της πόλης πουλούσαμε ζαχαρώδη προϊόντα στους τουρίστες και επίσης πουλούσα και συλλογές γραμματοσήμων που έφτιαχνε ο παππούς μου, για να βγάζει το έξτρα έτσι έσοδο.
ΝΦ: Κάνατε αρκετές δουλειές εκείνη την πρώτη περίοδο, εκείνα τα πρώτα χρόνια, σωστά; Διαφορετικές.
ΔΑ: Ε ναι, ξεκινώντας από την οικογενειακή επιχείρηση, έφυγα μετά, ήθελα να απογαλακτιστώ και μετά τον στρατό άρχισα να κάνω διάφορες δουλειές για να ανακαλύψω καλύτερα αυτό που μου αρέσει ή την ταυτότητά μας, όπως λέμε. Οπότε…
ΝΦ: Όπως;
ΔΑ: Έγινα πωλητής σε κατάστημα ηλεκτρικών συσκευών, μετά έγινα υπάλληλος σε εκτελωνιστικό γραφείο, πήρα δίπλωμα εκτελωνιστή, δεν μου άρεσε αυτή η δουλειά μετά από ένα χρόνο, έγινα υπάλληλος σε τουριστικό γραφείο, μετά πήγα διευθυντής σε ξενοδοχείο σε πολύ νεαρή ηλικία από σύμπτωση. Δεν μου άρεσε ούτε αυτή η δουλειά -αυτά συνέβησαν μέσα σε μία πενταετία 1981-1986- όπου το 1986 συνεταιρικά με κάποιον άλλον έκανα το πρώτο δικό μου τουριστικό γραφείο που ήτανε και η πρώτη φορά που στα 25 μου, 26 ένιωσα μέσα μου το επιχειρείν, δηλαδή αναλάμβανα ευθύνες, είχα δικά μου μικρά οικονομικά ρίσκα. ‘Επρεπε να διαχειριστώ αυτό που λέμε, εισπράττω και ξοδεύω και τα πρώτα χρόνια ξόδευα λίγο περισσότερα από αυτά που εισέπραττα σε επίπεδο επιχείρησης. Γιατί μου άρεσε να την αναπτύσσω. Οπότε πέρασα από αυτά τα στάδια μετά συγχρόνως το 1987 γίνομαι αντιπρόσωπος των επίπλων της SATO στο νομό Αχαΐας και έτσι γνωρίζω τότε το Σωτήρη Θεοδωρίδη. Μέσα από διαδικασία επιλογής αντιπροσώπου, αλλά έχω και το τουριστικό γραφείο και επίσης για να κλείσουμε τη δεκαετία της Πάτρας μέχρι το 1990, μετά τη SATO και την επιτυχία της, πήρα και την αντιπροσωπεία μιας εταιρείας που λεγόταν τότε COPLAM, παράθυρα και πόρτες.
ΝΦ: Σωστά, σωστά.
ΔΑ: Θα τη θυμάστε.
ΝΦ: Θυμόμαστε και τη διαφήμιση, βέβαια που υπήρχε.
ΔΑ: Είχε και διαφήμιση στην τηλεόραση και διαφημίζονταν και στη φανέλα του ΠΑΟΚ Οπότε είχα βρεθεί τότε χωρίς να το καταλαβαίνω αντιπρόσωπος της SATO με τη φανέλα του Άρη και αντιπρόσωπος της COPLAM με τη φανέλα του ΠΑΟΚ, όπου γίνονται οι μεγάλες μάχες Πάοκ-Άρης και εγώ έχω επαγωγικά συμφέροντα και από τις δύο φανέλες.
ΝΦ: Μισό λεπτό. Μετά όμως βρεθήκατε και η μετάβαση έγινε σε μία πόλη που μία άλλη ομάδα ήτανε μεγάλη, στον Πειραιά. Βρέθηκαν ξαφνικά να έχετε ανοίξει κατάστημα McDonalds; Σωστά;
ΔΑ: Ναι. Εκεί λοιπόν, είναι μία κρίσιμη εποχή το 1990 που παντρεύομαι. Η γυναίκα μου θέλει να ζήσει, να ζήσουμε και να ζήσει στην Αθήνα. Οπότε παίρνω τη μεγάλη απόφαση και πουλάω τις επιχειρήσεις της Πάτρας, το τουριστικό γραφείο, τη SATO και την COPLAM και γίνομαι μέσα από μία διαδικασία που την ανακάλυψα από την εφημερίδα, franchisee της McDonald’s. Θυμάμαι ότι τότε η McDonald’s από τρεισήμισι χιλιάδες αιτήσεις διάλεξε δύο ανθρώπους τον Γιώργο τον Γιάκο και εμένα.
ΝΦ: Κατάστημα της Αθήνας.
ΔΑ: Για να ανοίξουμε τα δύο πρώτα καταστήματα στην Ελλάδα.
ΝΦ: Κι εσείς ανοίξατε στον Πειραιά.
ΔΑ: Εγώ άνοιξα το Πασαλιμάνι το 1992. Τυχαία τότε γνωρίζομαι με τον Αλέξανδρο και τον Περικλή τον Παναγόπουλο και από franchisee της McDonald’s γίνομαι το πρώτο στέλεχος της εν τη γενέσει Superfast Ferries.
ΝΦ: Η οποία τότε είχε τα πλοία τα οποία σύνδεσαν επί της ουσίας στην Ελλάδα με την Ιταλία.
ΔΑ: Τότε, όταν εγώ τους γνώρισα δεν είχε τίποτα, δεν είχε δοθεί καν η παραγγελία του πρώτου πλοίου στο ναυπηγείο. Συναντηθήκαμε τυχαία κοινωνικά, αναπτύχθηκε γρήγορα μία εκτίμηση και φεύγοντας εγώ από τη McDonald’s γίνομαι το πρώτο στέλεχος της Superfast Ferries. Πριν γίνει η παραγγελία στο ναυπηγείο.
ΝΦ: Πόσα χρόνια ήσασταν στη Superfast Ferries;
ΔΑ: Στη Superfast Ferries έμεινα 4,5 χρόνια. Ήταν μία εξαιρετική εμπειρία για μένα, γιατί με τις γνώσεις που είχα αποκτήσει από τη McDonald’s και το πολυεθνικό περιβάλλον με τον Αλέξανδρο κυρίως τον Παναγόπουλο, αλλά και τον πατέρα του, φτιάξαμε μία εταιρεία τότε που με συμβατικά πλοία συνέδεσε την Ελλάδα με την Ιταλία, ο διάπλους έγινε από 30 ώρες 20, με συμβατικά πλοία και ιδρύσαμε, ας το πούμε, την εταιρεία και το δίκτυο της σε 40 χώρες και επίσης τότε και με τη δική του συμβολή έτσι υλοποιήσαμε πολλές καινοτομίες. Το ηλεκτρονικό κλειδί για την καμπίνα, αλλάξαμε την ζωή του νταλικέρη όπου ο οδηγός φορτηγού από τον τελευταίο τροχό της αμάξης, όπως τον αντιμετώπιζαν οι τότε εταιρείες στη Superfast Ferries, είχε γίνει ο VVIP με δικό του εστιατόριο, με δωρεάν φαγητό, με δίκλινη εξωτερική καμπίνα. Το άλλο ήταν ότι οικονομικά του αλλάξαμε τη ζωή, γιατί από δύο δρομολόγια το μήνα που έκανε με τα παλιά πλοία, με τη Superfast μπορούσε να κάνει τρία δρομολόγια. Φανταστείτε δηλαδή ότι ο ιδιοκτήτης τότε νταλίκας ή η μεταφορική εταιρεία αν από κάθε δρομολόγιο είχε -λέω τώρα ένα τυχαίο νούμερο για δεν το θυμάμαι- ένα έσοδο 400.000 δραχμές από ένα ταξίδι στο Μόναχο αλέ-ρετούρ, για να παραδώσει νωπά προϊόντα ή καρπούζι ή κάτι άλλο και έβγαζε μικτό έσοδο 800.000 δραχμές το μήνα, εμείς το πηγαίναμε στο 1.200. Οπότε ήταν μία επανάσταση όλο αυτό.
ΝΦ: Φεύγετε από την Superfast, πηγαίνετε μετά;
ΔΑ: Φεύγω και επειδή ήμουν ένας
ΝΦ: Είχατε έτοιμο το επόμενο βήμα;
ΔΑ: Καθόλου. Ούτε ήξερα τι θα κάνω.
ΝΦ: Με το θυμικό.
ΔΑ: Έφυγα με το θυμικό μου, ήμουν για την εποχή πολύ καλοπληρωμένος, διότι η εταιρεία πήγαινε πάρα πολύ καλά. Άρα, είχα και εγώ συμμετοχή σε αυτό το, σε αυτή την καλή πορεία και τότε πήρα μία απόφαση ζωής, κάθισα 18 μήνες χωρίς να δουλεύω και ήταν μία από τις πιο απολαυστικές περιόδους της ζωής μου. Νέος, 37 ετών, αλλά μετά το δωδεκάμηνο άρχισα να έχω πολύ χρόνο για να σκέφτομαι και άρχισε το μυαλό να μη δουλεύει καλά. Οπότε είναι ωραία η ξεκούραση, αν είναι με μέτρο. Και το 1998 από μία τυχαία κοινωνική γνωριμία βρέθηκα ως παντελώς άσχετος στην τότε Ελληνική Τεχνοδομική, με σκοπό να ιδρύσω το Real Estate κομμάτι ως μη μηχανικός μιας μεγάλης κατασκευαστικής εταιρείας.
ΝΦ: Η Ελληνική Τεχνοδομική ήταν μία μεγάλη κατασκευαστική εταιρεία εκείνης της εποχής.
ΔΑ: Θα έλεγα ότι ήταν η μεγαλύτερη στα ιδιωτικά έργα. Ήταν ακόμα η εποχή που η εταιρεία είχε τους τέσσερις παλαιούς μετόχους που την είχαν φτιάξει στα 60s και είχε αρχίσει η διαδοχή από τους αδελφούς Καλλιτσάντση.
ΝΦ: Μετέπειτα μετόχους της Ελλάκτωρ.
ΔΑ: Σωστά. Όπου έζησα τα τέσσερα χρόνια που έμεινα εκεί, 1998-2002 τη συγχώνευση της Ελληνικής Τεχνοδομής με την ΤΕΒ και τον Άκτωρ, αυτό που έγινε μετά ο Ελλάκτωρ, το 2003. Εγώ βέβαια ήμουν το Real Estate και των τριών εταιρειών, ανεξάρτητος, έχοντας ιδρύσει τη Reds της οποίας μέτοχοι τότε ήταν ο όμιλος και η Lendlease μία πολύ μεγάλη εταιρεία στην Αυστραλία, όπου βρέθηκα να διευθύνω αυτή την εταιρεία και να την ιδρύω, όπου εκεί πρακτικά έμαθα αυτό που κάνει σήμερα η Dimand και το έμαθα περισσότερο από τους Αυστραλούς της Lendlease, παρά από τους Έλληνες εργολάβους, χωρίς αυτό να είναι κανενός είδους αιχμή.
ΝΦ: Ήταν άλλες δουλειές, καινούργια δουλειά.
ΔΑ: Εντελώς διαφορετική δουλειά.
ΝΦ: Δεν υπήρχε στην Ελλάδα.
ΔΑ: Εντελώς διαφορετική δουλειά. Και θυμάμαι και αυτό το λέω πάντα και είναι προς τιμήν του, ο Δημήτρης ο Καλλιτσάντσης με τον οποίον είχα εγώ την επαφή, μου είπε τότε ότι ψάχνουμε κάποιον ο οποίος δεν είναι μηχανικός για να κάνουμε το Real Estate. Δηλαδή γνώριζε ως εργολάβος που ήταν ο ίδιος ότι το Real Estate είναι ένα διαφορετικό DNA.
ΝΦ: Το πρώτο project; Το πιο εμβληματικό μάλλον εκείνης της περιόδου;
ΔΑ: Λοιπόν, ξεκινάει αυτή η περιπέτεια του 98’ στην Ελληνική Τεχνοδομική, όπου στην αρχή και αυτό είναι πραγματικότητα που σας λέω, μπέρδευα τον ΚΟΚ με τον ΓΟΚ. Μου μιλούσαν εκεί σε κάτι πρώτες συναντήσεις για τον ΓΟΚ που είναι ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός και έλεγα, τι μου λένε τώρα, τον Κώδικα Οδικής Κυκλοφορίας; Για να καταλάβετε πόσο σχετικός ήμουνα με το επάγγελμα που πήγαινα να κάνω με την εταιρεία. Και μετά από 6 μήνες που άρχισα να καταλαβαίνω μερικά βασικά πράγματα, είχα την τύχη τότε να αρχίσω να ασχολούμαι στην ίδρυση της Reds με δύο εμβληματικά project. Το πρώτο ήταν το κτήμα Καμπά που έχει κολλήσει στο Συμβούλιο Επικρατείας, άρα είχα την τύχη να μαθαίνω εν τη γενέσει του το πρόβλημα της δουλειάς, δηλαδή τις πρσσφυγές, τις αντιρρήσεις, τη σχετικότητα του χρόνου στην Ελλάδα, τα πολιτικά παιχνίδια, ο δήμος, ο Νομάρχης, η κεντρική κυβέρνηση, άλλα συμφέροντα.
ΝΦ: Την περίφημη ωρίμανση.
ΔΑ: Την περίφημη ωρίμανση.
ΝΦ: Αυτό το ωρίμανση η αλήθεια είναι κ εμένα, είδα κ έπαθα να καταλάβω τι εννοεί κάποιος με τη λέξη ωρίμανση.
ΔΑ: Είναι τεράστιος όρος στη δουλειά μας. Υπάρχει πολεοδομική ωρίμανση, η εμπορική ωρίμανση και από τον πολύ χρόνο που μένει πέφτει κάτω σάπιο μερικές φορές το φρούτο. Έχει αλλάξει η εποχή.
ΝΦ: Και το δεύτερο project;
ΔΑ: Και το δεύτερο project το οποίο ήταν η θετική πλευρά. Τότε ωε Ελληνικη Τεχνοδομικη και Reds κερδίσαμε τον πρώτο διαγωνισμό αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας στη χώρα που ήταν έξι εμβληματικά κτίρια ιδιοκτησίας του Πανεπιστημίου Αθηνών. Οπότε έζησα τη διαπραγμάτευση της σύμβασης με το Πανεπιστήμιο Αθηνών, όπου με μακροχρόνια σύμβαση 30-40 ετών είχαμε πάρει έξι εμβληματικά τους κτίρια άδεια εγκαταλελειμμένα και τα μισά υπό κατάληψη για να τα αξιοποιήσουμε. Εκεί ήταν ένα πτυχίο γρήγορης εκμάθησης του κλάδου.
ΝΦ: Στο Καραϊσκάκη πώς βρεθήκατε;
ΔΑ: Έτυχε ένας πολύ γνωστός αρχιτέκτονας, ο Στέλιος Αγιοστρατίτης που είχαμε συνεργαστεί, με σύστησε τότε στον κύριο Σωκράτη Κόκκαλη ο οποίος επί επτά χρόνια ταλαιπωρείτο πού θα γίνει το νέο Καραϊσκάκη. Και εν πάση περιπτώσει αυτή η γνωριμία πολύ σύντομα και με όλους real estate οδήγησε σε μία συνεργασία, όπου πολύ σύντομα ανέλαβα και δημιούργησα μία ομάδα για να κάνουμε ενόψει Ολυμπιάδας κυρίως, αλλά και Ολυμπιακού μετά την κατεδάφιση του παλαιού και την υλοποίηση του καινούργιου.
ΝΦ: Σε χρόνους ντετέ για την εποχή.
ΔΑ: Τα οποία εξαιτίας των Ολυμπιακών Αγώνων έπρεπε να γίνουν σε χρόνους ντετέ. Εκεί έπαιξα αυτό που λέμε τη φήμη, τη φήμη που έχει ο καθένας ή την αξιοπιστία του κορώνα-γράμματα, γιατί ναι μεν με πραγματικά στοιχεία και δεδομένα και αυτοπεποίθηση το μέτρησα ότι γίνεται, αλλά παρόλα αυτά θα μπορούσε να μην έχει γίνει, διότι από τον Ιανουάριο του 2003 που ξεκινάω την πρώτη επαφή με τον Κώστα τον Καρτάλη, γενικό γραμματέα Ολυμπιακών έργων, έπρεπε τον Ιούλιο του 2004 να έχει ολοκληρωθεί. Που σημαίνει νομοθεσία, παραχώρηση, διαπραγματεύσεις, μελέτες και το κατασκευαστικό έργο.
ΝΦ: Χρηματοδότηση.
ΔΑ: Και η χρηματοδότηση, γιατί ήταν ιδιωτικό να γίνουν όλα μέσα σε 18 μήνες. Φανταστείτε μόνο ότι το έργο είχε τέσσερις εποπτεύουσες αρχές, το Αθήνα 2004, τη ΔΟΕ, τη Γενική Γραμματεία Αθλητισμού και το κονσόρτσιουμ 7 τραπεζών που για πρώτη φορά χρηματοδοτούσαν γήπεδο ποδοσφαίρου του οποίου την ιδιοκτησία είχε το δημόσιο και όχι ο ιδιώτης.
ΝΦ: Προφανώς οι ταχύτητες για εκείνη την περίοδο ήταν αδιανόητες, προφανώς η ανάγκη, αλλά αυτό σας δημιούργησε ένα άσετ. Γίνατε ένας, ο μοναδικός μάλλον Έλληνας ο οποίος έχει την τεχνογνωσία να φτιάχνει γήπεδα. Όλα τα καινούρια γήπεδα μετά το 2004, ό,τι πρότζεκτ υπάρχει μέχρι και τώρα από την Dimand, δικά σας.
ΔΑ: Ναι ναι. Γιατί, αφού κάναμε το πρώτο πετυχημένα γίναμε αυτό που λέμε, γηπεδολόγοι. Γιατί είχε όλη την παραμετροποίηση, δεν ήταν ένα δημόσιο έργο και αυτό δημιούργησε μία τεχνογνωσία. τότε οι επαφές με τη FIFA, UEFA και με τη ΔΟΕ μας έδωσαν την ευκαιρία να καταλάβουμε τις λεπτομέρειες,
ΝΦ: Τις προδιαγραφές.
ΔΑ: Τις προδιαγραφές, το πώς γίνεται η υλοποίηση, το πως άλλα κράτη και άλλες ομάδες βλέπουν το γήπεδο, οπότε αντιμετωπίζοντας το εμείς τότε σαν ένα real estate project του δώσαμε και όλη τη χροιά που έλειπε, γιατί τότε η Ελλάδα τι ήξερε να κάνει με δημόσιο χρήμα; Αθλητικές εγκαταστάσεις. Αυτό είναι μία άλλη προσέγγιση, ας το πω ευγενικά έτσι. Οπότε εμείς έπρεπε να το κάνουμε on time, όπως λέμε, on budget, δηλαδή με συγκεκριμένο προϋπολογισμό, με επιβλέποντες, με παρατηρητές, σωστό και μετά το σπίτι μιας ομάδας που θα της άλλαζε το χρηματοοικονομικό στάτους. Φανταστείτε ότι η ΠΑΕ Ολυμπιακός, αν θυμάμαι καλά, το 2003 παίζοντας στη Ριζούπολη είχε 16,5 εκατομμύρια ευρώ μεικτά έσοδα. Την πρώτη χρονιά με το Καραϊσκάκη είχε πάει στα 36 εκατομμύρια ευρώ.
ΝΦ: Άλλες δυνατότητες ακολούθησε, αν δεν κάνω λάθος, το γήπεδο της Λάρισας, το AEL FC Arena. Και πρόσφατα το γήπεδο της ΑΕΚ.
ΔΑ: Το γήπεδο της ΑΕΚ. Αυτό βλέπετε ότι σιγά-σιγά αλλάζει την ιστορία της ομάδας της ΑΕΚ και χρηματοοικονομικά και ενδιάμεσα ασχοληθήκαμε, άσχετα αν δεν υλοποιήθηκαν με το γήπεδο του Πανιωνίου και με το γήπεδο του ΠΑΟΚ και με το Βοτανικό. Στην πρώτη του φάση.
ΝΦ: Που τώρα φαίνεται ότι έχει μπει σε έναν δρόμο.
ΔΑ: Που τώρα φαίνεται και νομίζω ότι πλέον μπαίνει στις ράγες, όπως λέμε.
ΝΦ: Όλο αυτό πλέον έχετε, έχουμε μπει στα χρόνια της Dimand. Dimand από πότε υπάρχει;
ΔΑ: Τελειώνοντας το Καραϊσκάκη εγώ, είχε ιδρυθεί η Dimand το καλοκαίρι του 2002, γιατί φεύγοντας τότε από την Ελληνική Τεχνοδομική ήθελα να φτιάξω μια δική μου εταιρεία και πρακτικά την ενεργοποίησα 100% από το Νοέμβριο του 2004, δηλαδή παραδίδοντας το Καραϊσκάκη και αποφασίζοντας τότε να μη συνεχίσω στον ευρύτερο όμιλο της Intracom, ενεργοποιείται η Dimand, όπου ξεκινάει εξαιτίας της έλλειψης κεφαλαίων να παρέχει υπηρεσίες development και όχι project management σε πολύ μεγάλα έργα.
ΝΦ: Προφανώς περάσατε εκεί την περίοδο της κρίσης. Πώς την περάσατε την περίοδο της κρίσης παρεμπιπτόντως;
ΔΑ: Κοιτάξτε, για να καταλάβετε τα 20 χρόνια ύπαρξης της Dimand, ξεκίνησε ως πάροχος υπηρεσίας και από το 2007 και μετά άρχισε να μετεξελίσσεται σε μία εταιρεία που επενδύει κεφάλαια αγοράζοντας τα οικόπεδα, ή τα κτίρια τα παλαιά φτιάχνοντας τα, μισθώνοντάς τα και πουλώντας τα στο τέλος. Αυτό το μοντέλο που το είχα μάθει στην προηγούμενη επαγγελματική ζωή από τη Lendlease που σας είπα, είναι το πιστό επιχειρηματικό μοντέλο που εξακολουθούμε να έχουμε και σήμερα. Αγοράζουμε, οραματιζόμαστε, νοικιάζουμε, κατασκευάζουμε με έναν κατασκευαστή και στο τέλος πουλάμε σε ένα fund. Aυτό το απλό μοντέλο που είναι πολύ δύσκολο να το υλοποιήσεις σε σύνθετα project είναι αυτό που μας οδήγησε από το 2017 να συνεργαζόμαστε με μεγάλους θεσμικούς, όπως η EBRD, η HIG, η Grivalia, η Prodea, η Premia, όταν λέω συνεργαζόμαστε είναι συνεπενδυτές μας αυτοί, παίρνουν ρίσκα μαζί μας. Και αυτή η θεσμικότητα και εξοικείωση με τη θεσμική ζωή που σημαίνει διαφάνεια, αντοχή στο χρόνο, εμπιστοσύνη από τις τράπεζες μας οδήγησε στην εισαγωγή στο χρηματιστήριο πέρυσι, διότι αυτό -και τώρα απαντάω την ερώτησή σας- διότι αυτό που εκτιμήθηκε περισσότερο από όλους ήταν ότι είμαστε μία εταιρεία που μεγάλωσε μέσα σε απανωτές κρίσεις. Kρίση του 2008 Lehman, eλληνική κρίση του 2010-11, αμφιβολία της χώρας αν θα μείνει στο ευρώ το 2012, capital controls το 2015 και δεύτερη συζήτηση περί νομισμάτων, δημοψήφισμα…
ΝΦ: Πώς ήταν τότε; Το 12, το 15;
ΔΑ: Κοιτάξτε επειδή τώρα…
ΝΦ: Το έχουμε ζήσει, συγγνώμη που σας διακόπτω, το έχουμε ζήσει σαν μία περίοδο στην οποία δεν κυκλοφορούσε μπετονιέρα στη χώρα. Και εσείς είσαστε ένας developer ο οποίος κάνει κατασκευές. Άμα δεν υπάρχει μπετονιέρα στο δρόμο φαντάζομαι ότι δεν είχατε δουλειά και εσείς.
ΔΑ: Κοιτάξτε εμείς είχαμε πολύ λιγότερες δουλειές από τώρα και ήμασταν και πιο μικρή εταιρεία, αλλά ήμασταν η εταιρεία που δεν σταμάτησε ποτέ να δίνει δουλειά στις μπετονιέρες. Γιατί καθόλη αυτή τη δεκαετία που σας περιγράφω, 2008 με 2018 είχαμε το λιγότερο 2 με 3 project συγχρόνως. Οπότε μπορέσαμε και την περίοδο που έλειπε το οικονομικό οξυγόνο, εμείς να έχουμε επαρκές για να μεγαλώνουμε σταδιακά και μόλις βρήκαμε την ευκαιρία του 2017 με την EBRD, μεγαλώσαμε φαίνεται εκθετικά, αλλά με πολύ γερά θεμέλια. Αυτή ήταν η διαφορά. Δεν ήμασταν φούσκα που έπεσε.
ΝΦ: Είναι δύο project τα οποία η αλήθεια είναι ότι οι κάτοικοι των περιοχών, θεωρώ ότι είναι δύο εμβληματικά κατ’ εμέ project. To ένα είναι στην Αθήνα, το άλλο στον Πειραιά. Το ένα είναι το project για μένα του Μινιόν το οποίο γενιές Ελλήνων το βλέπουνε σε ένα κεντρικό δρόμο της Αθήνας να μαραζώνει και το δεύτερο είναι προφανώς ο Πύργος του Πειραιά το οποίο όχι μόνο οι Πειραιώτες, όποιος ταξιδεύει βλέπει πραγματικά επί χρόνια ένα κτίριο φάντασμα. Τι βρήκατε σε αυτά τα δύο κτίρια τα οποία δεν είχανε βρει άλλοι για να τα αξιοποιήσετε;
ΔΑ: Κοιτάξτε, όπως σας είπα πριν η πρώτη μου εμπειρία ήταν η αξιοποίηση παλαιών κτιρίων του πανεπιστημίου. Αυτό δημιούργησε ένα αποτύπωμα στην εταιρεία. Και αρχίσαμε να κοιτάμε, επειδή άλλαξε η εποχή, περάσαμε από τη βιομηχανική εποχή στην επόμενη εποχή. Οπότε αρχίσαμε και συνειδητά και ασυνείδητα να μας αρέσουν παλιά εγκαταλελειμμένα κτίρια που θέλαμε να τα επανεντάξουμε στον ιστό και τη λειτουργία της πόλης. Άρα, αρχίσαμε να βλέπουμε παλιές βιομηχανίες, Παπαστράτος, Softex, Fix και σε αυτή την αναζήτηση ποιος Έλληνας δεν κοίταγε το κουφάρι του Πύργου Πειραιά, αναγκαστικά, πας να πάρεις το πλοίο ή έρχεσαι από τα νησιά και θα δεις αυτό. Και το δεύτερο, ποιος δεν ήξερε το Μινιόν. Εγώ το θυμάμαι να ζω στην Πάτρα και να βλέπω στις ειδήσεις να καίγεται. Αυτά τα δύο εμβληματικά κτίρια στέκονταν εκεί βουβοί σκελετοί που τσίγκλαγαν το μυαλό μας, όπως λέμε. Και την κατάλληλη χρονική στιγμή, δηλαδή που ο Δήμος Πειραιά αποφάσισε ως ιδιοκτήτης μετά από 47 χρόνια και ο δήμαρχος Μώραλης να το αξιοποιήσει. Άρα, βρεθήκαμε έτοιμοι εκεί και το μελετήσαμε σωστά και το κερδίσαμε από το διαγωνισμό. Και το δεύτερο μία άλλη σύμπτωση δυστυχής, ότι η Folli Follie βρέθηκε σε αυτή την κατάσταση που βρέθηκε οι ομολογιούχοι για να ανακτήσουν κομμάτι της περιουσίας τους το πούλησαν.
ΝΦ: Το Μινιόν.
ΔΑ: Το Μινιόν.
ΝΦ: Τι θα φτιάξετε εκεί; Και στα δύο κτίρια.
ΔΑ: Ο Πύργος Πειραιά βρίσκεται τώρα, ας το πούμε στη χρονιά που τελειώνει, άρα έχουμε κάνει τα 3/5 της κατασκευαστικής και εμπορικής διαδρομής και σε 12 μήνες από τώρα θα λειτουργεί πλήρως. Έχουμε σκοπό στα τέλη του χρόνου να είναι έτοιμο σε λειτουργία. Μετά από ακριβώς 50 χρόνια. Το 73’ ολοκληρώθηκε ο μπετονένιος σκελετός.
ΝΦ: 50 χρόνια. Θα έχει γραφεία, σπίτια, καταστήματα;
ΔΑ: Θα έχει γραφεία κυρίως, θα έχει καταστήματα, θα έχει εστιατόρια, γυμναστήρια και ούτω καθεξής. Θα είναι ένας Πύργος μικτών χρήσεων που δεν θα έχει να ζηλέψει τίποτα από τους ουρανοξύστες που βλέπουμε του εξωτερικού στην αναλογία του μεγέθους της ελληνικής αγοράς. Μη μπερδευτούμε. Και το Μινιόν επίσης, θα γίνει μικτής χρήσης εξαιτίας του, της θέσης του και του μεγέθους του και εκεί θα κάνουμε εμπορικά καταστήματα στο ισόγειο, γραφεία από πάνω και εστιατόρια και θα τολμήσουμε εκεί και έναν αριθμό κατοικιών για μόνιμους κατοίκους που θέλουμε να γυρίσουν στο κέντρο.
ΝΦ: Γενικά τέτοιου είδους, έτσι ανάλογα project σκεφτόσαστε; Δηλαδή κυκλοφορείτε στην Αθήνα ή στον Πειραιά στο κέντρο ή σε άλλες πόλεις και λέτε αυτό εδώ πρέπει να το δούμε λίγο, πρέπει να τα αλλάξουμε, ότι η τάση πάει προς τα εκεί και πρέπει να το δούμε. Βλέπετε;
ΔΑ: Βέβαια, βέβαια. Μας ρωτάνε γιατί δεν πάμε και στο εξωτερικό και λέω η απάντηση είναι απλή, γιατί για τα επόμενα 30 χρόνια υπάρχει τόση δουλειά στην Ελλάδα στον κλάδο μας που δεν υπάρχει λόγος να πας στη Ρουμανία ή στη Βουλγαρία ή στην Αλβανία ή στην Ελβετία, δεν ξέρω οπουδήποτε. Γιατί έχουμε, υπάρχει τόση πολλή δουλειά εδώ. Θα σας πω λοιπόν ότι εκτός από τον Άγιο Διονύσιο και τον Παπαστράτο που τώρα είμαστε στη Β’ φάση με τον Πύργο κλπ, η ανάπλαση πέριξ του Καραϊσκάκη είναι μία επίσης μεγάλη πρόκληση, το ΣΕΦ, το Καραϊσκάκη και όλα αυτά τα οικόπεδα δίπλα της χρωπεί, το κέντρο καινοτομίας και ούτω καθεξής. Ο βοτανικός είναι για τα επόμενα 30 χρόνια με αφορμή τη διπλή ανάπλαση και τις παλιές βιομηχανίες που έχουν φύγει να γίνει περιοχή 3km από την Ακρόπολη με το περισσότερο πράσινο και τα περισσότερα πράσινα κτίρια. Έχει αυτή την προδιαγραφή. Στη Θεσσαλονίκη η δυτική είσοδος της πόλης μας ιντριγκάρει πολύ και έχουμε δύο μεγάλες επενδύσεις σε εξέλιξη, σε εξέλιξη όχι σε θεωρία. Το άνοιγμα της Πάτρας στο λιμάνι της είναι μία άλλη πρόκληση που θα τη δούμε νομίζω στο μέλλον.
ΝΦ: Στο οποίο έχετε ήδη παρουσιάσει στην Πάτρα. Ξενοδοχείο.
ΔΑ: Έχουμε δύο μικρές επενδύσεις. Αλλά αυτό που θα αλλάξει την πόλη θα είναι να πέσουν τα τείχη του λιμανιού, όπως έκανε η Θεσσαλονίκη και να ενοποιηθεί το λιμάνι που δεν χρησιμοποιείται πλέον με την πόλη. Κοιτάξτε η Ελλάδα είναι γεμάτο παραδοξότητες ως αγορά και οικονομία. Οι παραδοξότητες είναι ευκαιρίες. Αντί να βλέπεις το παράδοξο και να μουρμούρας πρέπει να κοιτάς ποια είναι η ευκαιρία του. Βλέποντας λοιπόν τη Θεσσαλονίκη, δεν είσαι κανένας σοφός, ούτε εφευρέτης. Εμείς τι κάνουμε; Λέμε τι έκανε κάποτε ο Παπαγεωργόπουλος, ο Μπουτάρης και όλοι οι άλλοι δήμαρχοι; Το λιμάνι είχε φύγει από μπροστά από την πόλη, είχε πάει στη Θεσσαλονίκη, όπως κοιτάμε τη θάλασσα δεξιά και το υπόλοιπο αριστερά, κάποια ναυπηγεία. Και τι έκαναν; Ένωσαν την πόλη, τον αστικό ιστό με τη θάλασσα. Στην Πάτρα το λιμάνι έχει φύγει. Τα μεν πλοία που πάνε Ιταλία έχουν πάρει αριστερά, το Cargo έχει φύγει, η Μαρίνα είναι δεξιά και υπάρχει η παλιά μάντρα και ο τελωνοφύλακας. Να φυλάει ποιον; Οπότε…
ΝΦ: Μη δεχτούμε επίθεση.
ΔΑ: Από ποιον; Εκεί δεν θα έρθει κάποιος νύχτα από την Ιταλία που λέει ο άλλος, ανατολικά.
ΝΦ: Μιλάμε για ένα μέρος το οποίο είναι πανέμορφο, με φάτσα πρόσωπο στη δύση του ηλίου όπως στην Πάτρα.
ΔΑ: Ακριβώς και στην Αιτωλοακαρνανία, με βουνά. Όπου ένας οραματιστής που θα το βάλει και τεχνοκρατικά κάτω εάν ενώσει όλο τον αστικό ιστό από την ακτή Δυμαίων μέχρι τη Μαρίνα της πόλης και βγει η πόλη σε αυτό τον παλαιό λιμενοβραχίονα θα αλλάξει όλο.
ΝΦ: Είναι ένα ζήτημα αυτή την περίοδο γιατί βλέπουμε να υπάρχει ένα επενδυτικό ενδιαφέρον. Υπάρχουν ωστόσο και πολλοί κίνδυνοι. Βλέπουμε να ανεβαίνουν τα κόστη σε ότι αφορά τις κατασκευές και όχι μόνο. Ένα καλό ερώτημα είναι αν η τάση συνεχίζεται, των νέων projects, των νέων σχεδίων, αν αυτό μεταφράζεται σε ξένες επενδύσεις, ελληνικές επενδύσεις, εσείς θα μας πείτε και για πόσο βλέπετε να κρατάει αυτή η διάθεση.
ΔΑ: Εμείς νιώθουμε ότι το 2023 και 24 θα είναι δύο δύσκολες χρονιές για όλους τους κλάδους, ήδη το βλέπουμε στο χώρο μας, γιατί έχουμε μία σύμπτωση αρνητικών γεγονότων και διεθνώς και εγχωρίων. Θα είναι μία περίοδος η επόμενη διετία για εταιρείες με βαριά σκαριά και με συμπεριφορά παγοθραυστικών. Γιατί θα πρέπει να μάθουν να, όχι να μάθουν θα είναι η περίοδος των εταιρειών που με αργό ρυθμό σπάνε τον πάγο. Όπου πάγος είναι ο πληθωρισμός, το οποιοδήποτε recession, η διεθνής αστάθεια, η περίοδος των εκλογών. Όλα αυτά είναι εμπόδια που στην οικονομία, με την ευρύτερη έννοια, οι εταιρείες με τα χαρακτηριστικά που σας είπα θα είναι αυτές που θα επιβιώνουν. Νομίζω ότι οι νεοφυείς επιχειρήσεις ή οι καινούργιες προσπάθειες έχουν χώρο, αρκεί να έχουν ένα όραμα και να λένε μία διαφορετική ιστορία και χρειάζεται υπομονή. Υπομονή και αντοχή. Και πάλη.
ΝΦ: Καλά προφανώς.
ΔΑ: Και από δω και πέρα η ζωή δεν θα είναι ποτέ όπως παλιά. Ξέρετε, παλιά στην δεκαετία του 70’, του 80’ και του 90’ είχαμε αυτό που λέμε το αγαθό, να λες η επόμενη δεκαετία σε αυτό θα είναι έτσι. Κοιμόσουν, ξύπναγες το έτος 11 και πράγματι δεν είχε αλλάξει τίποτα. Τώρα ανά εξάμηνο τα πάντα ανατρέπονται. Γιατί η τεχνολογία και η μετάλλαξη της κοινωνίας έχουν φέρει τεράστιες αλλαγές. Δηλαδή αν κοιμηθείς και ξυπνήσεις σε ένα χρόνο μπορεί να μην πίνει ο κόσμος εσπρέσσο. Ενώ παλιά έλεγες ότι ο Λουμίδης και ο ελληνικός καφές τα επόμενα 10 χρόνια δεν κινδυνεύουν από τίποτα. Τώρα αν κοιμηθείς σε εισαγωγικά και ξυπνήσεις σε δύο χρόνια μπορεί να μην υπάρχει η Apple και να έχει φύγει από το παράθυρο, γιατί έχει βγει κάτι άλλο που την έχει αντικαταστήσει, αν δεν έχει εξελιχθεί. Οπότε είμαστε σε αυτή την περίοδο.
ΝΦ: Στο δικό σας χώρο αυτό πώς μεταφράζεται σε κτίρια; Δηλαδή τι, ποιο είναι το επόμενο που έρχεται;
ΔΑ: Στο δικό μας χώρο μεταφράζεται ότι όποιος δεν κάνει πράσινο πραγματικό κτίριο, δηλαδή βιοκλιματικό, ενεργειακά αποδοτικό, χαμηλής κατανάλωσης ή μηδενικής κατανάλωσης αύριο, με φιλικά υλικά στο περιβάλλον, προσέχοντας και το κόστος δεν έχει πιθανότητα να επιζήσει.
ΝΦ: Πέστε μας το πιο περίεργο μέρος που έχετε σχεδιάσει και δημιουργήσει ένα project.
ΔΑ: Έχει τύχει πολλές φορές σε εμβληματικά έργα η πρώτη συζήτηση να γίνεται σε ένα εστιατόριο ή σε ένα καφέ με κάποιον και γυρίζοντας το σουπλά -γιατί δεν έχεις ένα άλλο χαρτί- με ένα μολύβι κάνεις αυτό που λέμε το πρώτο τεστ επιχειρηματικού σχεδίου. Πόσο κάνει, πόσο κοστίζει η επένδυση, τι θα ήταν ένα έσοδο; Επιβιώνεις το τεστ του σουπλά; Αν επιβιώνεις ένα απλό τεστ στο καφέ ή στο εστιατόριο στο σουπλά, πας στο δεύτερο στάδιο και μετά πας στην τράπεζα που λέμε, αυτό που λέμε στα ελληνικά το bankability. Eίναι δηλαδή χρηματοδοτίσιμο; Για να φτάσεις εκεί πρέπει να έχεις κάνει τα απλά test. Ή πολλές φορές, αυτό που με ρωτάτε από την απλή ζωή, βλέποντας ένα κτίριο σου μιλάει; Βλέποντας ένα παλιό εργοστάσιο. Υπάρχουν παλιά εργοστάσια, όπως ο Παπαστράτος που μας μίλησαν. Υπάρχουν άλλα που δεν σου μιλάνε.
ΝΦ: Δηλαδή;
ΔΑ: Τα βουβά κτίρια. Δηλαδή ο Παπαστράτος μίλαγε και έλεγε, εδώ μπορεί να γίνει ένα office park. Βλέπεις ένα άλλο -που δεν θέλω να χρησιμοποιήσω όνομα- και το μόνο σήμα που σου λέει, είναι γκρέμισε με και κάνε με πράσινο. Δεν σου δημιουργεί δηλαδή κανένα ερέθισμα για μία νέα χρήση και ένταξη στην πόλη.
ΝΦ: Το μέλλον είναι οι έξυπνες πόλεις, κλείνοντας; Μπορούν να γίνουν έξυπνες πόλεις; Και τι εννοόυμε έξυπνες πόλεις; Προϋποθέτει και έξυπνους ανθρώπους;
ΔΑ: Κοιτάξτε, αυτό είναι ωραίο που είπατε. Εγώ ποτέ δεν έχω συμφιλιωθεί με την έννοια αυτή της έξυπνης πόλης, γιατί νομίζω έχει πολύ μάρκετινγκ μέσα και λίγη ουσία. Έξυπνοι άνθρωποι είναι αυτοί που συμπεριφέρονται κοιτώντας περισσότερο το σύνολο και όχι το άτομο. Άρα, οι πόλεις γίνονται καλύτερες όταν τις κατοικούν κατά την άποψή μου άνθρωποι που νοιάζονται για το σύνολο και λιγότερο για την πάρτη τους.
ΝΦ: Με αυτό θα κλείσουμε. Ευχαριστώ θερμά. Ευχαριστώ θερμά κύριε Ανδριόπουλε.
ΔΑ: Κι εγώ, να ‘στε καλά.
