Αλαλούμ επικρατεί αυτή τη στιγμή στις πολεοδομίες σε όλη την Ελλάδα, με άλλες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες και άλλες όχι, με συνέπεια ιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου περιοχές να χάνουν την αξία τους και να τινάζονται στον αέρα προγραμματισμένες επενδύσεις…
Επί της ουσίας στα χαρτιά – τουλάχιστον – καταργείται η εκτός σχεδίου δόμηση, με ό,τι αυτό συνεπάγεται και για γήπεδα άρτια και οικοδομήσιμα από τέσσερα στρέμματα και πάνω τα οποία μέχρι πρότινος ήταν νόμιμα και μπορούσαν να οικοδομηθούν.
Οπως εξηγεί, μιλώντας στα «ΝΕΑ» η τοπογράφος-πολεοδόμος Γραμματή Μπακλατσή, η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί οφείλεται σε πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ (176/2023) σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση.
Η καταγγελία και η απόφαση
Ειδικότερα, το ανώτατο δικαστήριο, ύστερα από μία καταγγελία για τη δόμηση οικοπέδου σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για τη δόμηση ενός ακινήτου.
Επισημαίνει δε, ότι αυτό ισχύει γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού».
Κατά τη Γραμματή Μπακλατσή, η απόφαση αυτή αποτελεί μια βόμβα για τους μικρούς ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και τους επενδυτές αφού οικόπεδα άρτια κινδυνεύουν να μην μπορούν να οικοδομήσουν από εδώ και στο εξής.
Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, με την προαναφερόμενη απόφαση το Συμβούλιο της Επικρατείας ερμηνεύει διαφορετικά τη νομοθεσία που επί 40 χρόνια εφαρμόζουν μηχανικοί, πολεοδομικά γραφεία, συμβολαιογράφοι, Εφορία και γενικά όλη η διοίκηση.
Τι συνέβαινε όλα τα χρόνια
Σε όλα τα αγροτεμάχια πάνω από 4.000 τετραγωνικά μέτρα ή σε κάποιες περιοχές 8.000 ή 20.000 τετραγωνικά μέτρα εφόσον έχουν δημιουργηθεί πριν από το 2003, ακόμη κι αν δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο αλλά έχουν εξασφαλισμένη πρόσβαση οι πολεοδομίες εξέδιδαν (μερικές το κάνουν ακόμη) οικοδομικές άδειες.
Αυτό οφείλεται γιατί υπάρχει μία ασάφεια στην πολεοδομική νομοθεσία (και ειδικότερα στον νόμο 3212/2003) για το πότε απαιτείται να υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο στα ακίνητα εκτός σχεδίου και τι ακριβώς νοείται κοινόχρηστος δρόμος.
Ειδικότερα, ο νόμος του 2003 βάζει για πρώτη φορά την υποχρέωση να δημιουργούνται από 31/12/2003 γήπεδα άρτια και οικοδομήσιμα με ελάχιστο εμβαδό τα 4 στρέμματα και ελάχιστο πρόσωπο 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο, κάτι που δεν ίσχυε ούτε με τον νόμο του 1985 και ούτε με τους παλαιότερους νόμους του 1978 και του 1928.
Ηδη, όπως εξηγεί η Γραμματή Μπακλατσή, το υπουργείο Περιβάλλοντος κατακλύζεται από αιτήματα μηχανικών, αλλά και πολεοδομιών που ζητούν έγγραφες οδηγίες για το τι ισχύει και τι όχι μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ.
Μέχρι στιγμής, κάτι τέτοιο δεν έχει γίνει, ενδεχομένως, όπως λέει, επειδή περιμένει να λάβει επίσημα την απόφαση του ΣτΕ. Το μόνο που λένε από το ΥΠΕΝ είναι πως προχωρούν στον χαρακτηρισμό των κοινόχρηστων δρόμων, διαδικασία όμως που θα πάρει αρκετά χρόνια.
Στην πράξη παγώνουν όλες οι οικοδομικές άδειες που είναι σε διαδικασία έκδοσης σε περιοχές εκτός σχεδίου, είτε είναι απλές κατοικίες, είτε είναι μεγάλες τουριστικές επενδύσεις, ακόμη κι αν έχει εκδοθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας. Ως επακόλουθο παγώνουν όλες οι αγοραπωλησίες και επενδύσεις των ακινήτων αυτών. Επιπλέον, όπως λέει, πρόβλημα μπορούν να αντιμετωπίσουν και παλαιότερες οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί, ειδικά αν προσβληθούν στα αρμόδια δικαστήρια.
Νομολογιακό προηγούμενο
Σύμφωνα με τη Γραμματή Μπακλατσή, με την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί οι μηχανικοί δεν γνωρίζουν πώς θα εφαρμόσουν τη νομοθεσία σήμερα αφού ναι μεν η απόφαση του ΣτΕ έχει άμεση εφαρμογή για τη συγκεκριμένη υπόθεση της Πάτμου που εκδικάστηκε, όμως με την απόφαση αυτή δημιουργείται νομολογιακό προηγούμενο.
«Μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου του 2022 τρέχαμε όλοι να υποβάλουμε φακέλους και να κατοχυρώσουμε τη δόμηση στα κατά παρέκκλιση μικρά γήπεδα που βρίσκονται πάνω σε οδικούς άξονες, έχοντας τη διαβεβαίωση του υπουργείου Περιβάλλοντος ότι δεν θα θιγεί η δόμηση των ακινήτων που έχουν εμβαδό πάνω από 4.000 τετραγωνικά μέτρα και τώρα, δύο μήνες μετά, αυτό ανατρέπεται», συμπληρώνει.
Νομοθετική πρωτοβουλία και η ευθύνη της Πολιτείας
Οπως υποστηρίζει η Γραμματή Μπακλατσή, η Πολιτεία, αφού μελετήσει προσεκτικά και αναλύσει το σκεπτικό της απόφασης, οφείλει να πάρει μια νομοθετική πρωτοβουλία που θα σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και θα δίνει και διέξοδο στο πρόβλημα που δημιουργήθηκε.
Κι αυτό διότι, όπως επισημαίνει, με ευθύνη της Πολιτείας δεν έχει καθοριστεί το δίκτυο κοινοχρήστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, αφήνοντας να μεταβιβάζονται και να φορολογούνται ως οικόπεδα, ακίνητα εκτός σχεδίου εδώ και πενήντα χρόνια.
Εξάλλου, όπως λέει, το θέμα της αντιμετώπισης της εκτός σχεδίου δόμησης έχει εξεταστεί πρόσφατα από την Πολιτεία με την κατάργηση των παρεκκλίσεων δόμησης στα μικρά γήπεδα κάτω των 4.000 τετραγωνικών μέτρων και την ψήφιση των νόμων 4759/2000 και 5007/2022. Δεν μπορεί τώρα να τίθενται νέες απαιτήσεις για τα ακίνητα που έχουν δημιουργηθεί πριν από 20 και πλέον χρόνια.
«Επίσης θα πρέπει η Πολιτεία να δημιουργήσει και ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου και να μη σύρονται στα δικαστήρια ιδιοκτήτες ακινήτων από ανταγωνιστές και κακούς γείτονες, ενώ θα πρέπει άμεσα να ενημερώσει τα πολεοδομικά γραφεία της χώρας για το θέμα ώστε να μην υπάρχουν ερμηνείες και γενικά διαφορετική αντιμετώπιση του θέματος κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών», συμπληρώνει.
Έντυπη έκδοση «ΤΑ ΝΕΑ»
